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Acheter une boutique : un investissement très rentable !

Acheter une boutique : un investissement très rentable !
Photo by Ty Koh / Unsplash

Investir dans un local commercial locatif

De nombreux particuliers qui décident d’investir dans l’immobilier locatif choisissent d’acheter des appartements. Toutefois, il existe une autre option particulièrement rentable : l’achat d’une boutique ou d’un local commercial. Achetés vides ou occupés, ils sont loués et assurent un revenu régulier. Mais surtout, les locaux commerciaux présentent de nombreux avantages et permettent une grande souplesse, à la condition de bien choisir son investissement.

Les avantages d’un local commercial

Avec une rentabilité comprise entre 5 et 9 %, un local commercial est deux fois plus rentable qu’un logement locatif : sans doute l’un de ses plus grands avantages !

Le contrat de bail commercial assure au propriétaire bailleur une plus grande sécurité : d’une durée de 3 à 9 ans, ce contrat garantit la présence d’un locataire pendant des périodes importantes. Les impayés de loyer sont également plus rares : le bail commercial faisant partie intégrante du fonds de commerce, des impayés en diminueraient la valeur. Enfin, le contrat de bail commercial est beaucoup plus souple qu’un bail traditionnel : il peut prévoir notamment que les taxes et impôts locaux seront payés par le locataire.

Attention : si, en tant que propriétaire, vous avez une garantie du paiement des loyers, sachez que ces derniers sont plafonnés pendant toute la durée du bail et que leur variation est très encadrée.

Bien choisir son emplacement

Les offres de boutiques sont plus rares que les offres de logements. De plus, certains emplacements sont particulièrement recherchés, car très fréquentés : les prix y sont donc élevés. Les locaux commerciaux peuvent se situer dans plusieurs types d’emplacements :

Emplacement n° 1 – il s’agit d’un emplacement de premier choix, qui attire beaucoup de passage : des rues commerçantes ou piétonnes, des rues à proximité des gares ou des transports en commun… Le chiffre d’affaires d’une boutique y est donc le plus souvent garanti. A Paris, par exemple, la rue de Rivoli ou le haut de la rue de Rennes sont des emplacements très recherchés.

Emplacement n° 1 bis – il présente les mêmes caractéristiques que le n° 1, mais avec un peu moins de passage (extrémité d’une rue piétonne, par exemple) ou rue perpendiculaire.

Emplacement n° 2 – il s’agit d’une zone moins passante, et donc moins valorisante pour le fonds de commerce.

Mon conseil : avant d’acheter une boutique, prenez le temps d’aller visiter le quartier pour déterminer dans quel type d’emplacement elle se trouve, vérifiez la pérennité du commerce existant et sa rentabilité, un commerçant rentable ne risquera pas de mettre la clef sous la porte et donc de vous laisser un local inoccupé.

La fixation du prix d’achat

Le prix d’achat ne se fixe pas de la même manière pour un local commercial que pour un logement locatif : il dépend avant tout de la rentabilité du bien, donc du loyer qui sera versé chaque mois. Ainsi, un bien situé dans un emplacement n °1 s’arrachera à prix d’or.

L’évaluation du prix doit se faire au cas par cas, en fonction de l’emplacement, des caractéristiques du local et du marché immobilier local.

Pour avoir une bonne idée du prix, il peut également être intéressant d’investir dans un local déjà occupé : vous pourrez ainsi savoir si l’emplacement est de bonne qualité.

Mon avis

En tant que professionnel de l’immobilier, je conseille souvent ce type d’investissement à mes clients StoneBox : très rentable, il est moins contraignant qu’une location à un particulier. Toutefois, les biens commerciaux disponibles sont rares à Paris et donc difficile à trouver. Et il est très important de bien choisir son emplacement, condition primordiale pour que le bien reste loué : si l’emplacement est de qualité, le fonds de commerce qui y est installé fera un bon chiffre d’affaires et cherchera à y rester longtemps…

Maïa